О капитальном ремонте общего имущества многоквартирного дома.

С принятием Федерального закона от 25.12.2012 г. N271-ФЗ О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации произошло обновление законодательства в сфере регулирования отношений по капитальному ремонту многоквартирных домов, направленное на усиление его эффективности, а также изменение порядка и условий финансирования. В связи с выставлением региональным оператором счётов собственникам помещений в МКД с мая 2014 года ежемесячных взносов на капитальный ремонт в Управление Роспотребнадзора по Республике Мордовия поступают обращения граждан о правомерности таких платежей.

Согласно ч.1 ст.158 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (лестниц, лифтов, чердаков, подвалов, крыш и т.п.) соразмерно своей доле в праве общей собственности путем внесения платы, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.

При любом способе управления многоквартирным домом плата на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна зависеть только от размера жилого помещения, при этом не имеет никакого значения, на каком этаже и в каком подъезде находится квартира и сколько человек в ней проживает. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах возлагается на собственников помещений. До 2014 года собственники помещений в многоквартирном доме, по общему правилу могли самостоятельно определять размер платы на капитальный ремонт общего имущества в таком доме и порядок ее внесения, что очень часто на практике порождало немало проблем.

В настоящее время для разрешения создавшейся ситуации сформирована новая система финансирования капитального ремонта многоквартирных домов посредством основания соответствующих фондов.

В 2014 г. собственники квартир будут уплачивать обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, минимальный размер которого определяется субъектами Российской Федерации и устанавливается в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику. При этом собственникам жилых и нежилых помещений в таком доме будут принадлежать имущественные права на уплаченные денежные средства (ст.36.1ЖК РФ). Доля в праве на общие денежные средства, предназначенные на проведение капитального ремонта, является неотъемлемой частью права собственности на квартиру или нежилое помещение в таком доме. Поэтому в случае продажи квартиры новый собственник приобретает в собственность не только квартиру, но и долю в праве на общие денежные средства, которая равна доле в праве на указанные денежные средства предшествующего собственника. с момента возникновения права собственности на приобретенное им имущество в многоквартирном доме.

В целях планирования и организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах постановлением Правительства Республики Мордовия от 30.12.2013 г. № 607 утверждена Республиканская адресная программа Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Республики Мордовия на 2014-2043 годы. с указанием очередности и сроков проведения капитального ремонта всех многоквартирных домов, вне зависимости от того, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбран собственниками помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от формы собственности помещений в таких домах и вне зависимости от того, требуется ли проведение капитального ремонта на момент формирования программы, за исключением домов, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Следует также иметь в виду, что региональная программа капитального ремонта подлежит ежегодному пересмотру.

Содержание региональной программы капитального ремонта включает в себя:

1) наименование муниципального образования субъекта Российской Федерации, на территории которого находится многоквартирный дом

2) перечень всех многоквартирных домов, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, за исключением многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу

3) информацию об износе общего имущества многоквартирного дома, определяемом по результатам мониторинга технического состояния многоквартирного дома на момент включения такого дома в региональную программу капитального ремонта

4) дату ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

5) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах

6) плановый год проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе сроки выполнения каждого вида услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

7) дату проведения и вид последнего капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников, в том числе субсидий Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В настоящее время в законодательстве предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:

- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете принимается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. За такое решение должно проголосовать квалифицированное большинство голосов - не менее двух третей голосов от общего числа голосов, принимающих участие в собрании (ч.1 ст.46 ЖК РФ). Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в обязательном порядке должно быть оформлено протоколом, в котором отражается следующее:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного субъектом Российской Федерации

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта

4) владелец специального счета (региональный оператор, товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив)

5) банк, в котором будет открыт специальный счет. При этом кредитная организация должна соответствовать требованиям, указанным в ч.2 ст.176 ЖК РФ.

- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора создаётся для собственников квартир, не желающих или не имеющих возможности принимать активное участие в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом, органом государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается срок, в течение которого должно быть принято и реализовано решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, в противном случае данный фонд будет сформирован региональным оператором.

Суть данного способа заключается в следующем: в течение длительного периода (от 20 до 30 лет) собственники помещений, расположенных в многоквартирных домах, уплачивают ежемесячные обязательные взносы, за счет которых будет осуществляться финансирование капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с очередностью, установленной региональными программами. В роли координатора деятельности по проведению капитального ремонта многоквартирных домов выступает региональный оператор - специализированная некоммерческая организация, которая образована в форме фонда.

В Республике Мордовия таким региональным оператором является Некоммерческая организация Республиканский Фонд капитального ремонта многоквартирных домов (г. Саранск, ул. Лесная, 6, тел. 8(8342) 47-13-11).

Одна из основных обязанностей регионального оператора состоит в осуществление функций технического заказчика работ по проведению капитального ремонта многоквартирных домов. Помимо функций, предусмотренных ч.1 ст.180 ЖК РФ, функциями регионального оператора также являются:

1) субсидирование части процентной ставки по банковским кредитам, полученным на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах

2) оказание бесплатной консультационной, информационной, организационно-методической помощи по вопросам организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также реализации иных программ в сфере модернизации жилищно-коммунального хозяйства, повышения энергоэффективности и энергосбережения, функционирования жилищно-коммунального хозяйства

3) привлечение лиц, уполномоченных действовать от имени собственников помещений в многоквартирных домах, к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ

4) иные предусмотренные уставом регионального оператора функции.

В целях осуществления функций, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, региональный оператор:

1) заключает договоры с собственниками помещений, принявшими решение о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации

2) организует начисление, сбор и учет средств, поступивших на счет, счета регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора

3) размещает на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет информацию, предусмотренную ч.2 ст.183 Жилищного кодекса Российской Федерации, ежемесячно в срок до 20 числа месяца, следующего за отчетным

4) открывает на свое имя счет, счета в кредитной организации для аккумулирования взносов собственников помещений, принявших решение о формировании фонда капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора

5) открывает на свое имя специальный счет и совершает операции по этому счету в случае, если собственники помещений на общем собрании собственников помещений выбрали регионального оператора в качестве владельца счета.

Созданный фонд капитального ремонта вне зависимости от способа его формирования обладает рядом особенностей, как строгое целевое расходование его средств (на ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме утепление и ремонт фасада установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа) ремонт фундамента многоквартирного дома ( ст.166 ЖК РФ)).

Частью 1 ст.173 ЖК РФ установлено, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом следует иметь в виду, что согласно ч.5 ст.173 ЖК РФ решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 2 года после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме).

При этом взносы, перечисленные ранее в фонд капитального ремонта на счет регионального оператора, не подлежат возврату.

Постановлением Правительства Республики Мордовия от 30.12.2013 г. № 608 установлен минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества в МКД на 2014 год в размере 6,20 руб. за 1 квадратный метр общей площади помещения в МКД.

Внимание: По вопросам формирования фонда капитального ремонта граждане вправе обращаться в Государственную жилищную инспекцию Республики Мордовия ( г. Саранск, ул. Терешковой, 24, тел. 23-02-84), так как в силу пункта 11 Положения о государственном жилищном надзоре, утверждённого постановлением Правительства РФ от 11 июня 2013 года №493, контроль в этой сфере осуществляется органами государственного жилищного надзора.